拥有一套只属于自己的房屋？放弃这个执念吧

我曾经住在杭州市的一个高层公寓里。这是一种“双钥匙”房型，进房间外门后，紧邻着就是一个房间的内门，以及一个狭窄的楼梯通往楼上的房间。很多女性在这个公寓楼里养各种宠物，但居然还有人在楼里养人类婴儿。平时或是周末，我下楼路过公寓楼大厅时，时常看到一些父母或爷奶推着婴儿车举行社交活动。在这样的楼里还能带孩子？我感到有点不可思议。曾经我也以为买一个自己的房子是生育的必需品，但目前看来，这显然不是必需品。

2021年是中国房地产的拐点，如今已经5年过去了。按理来说，5年似乎已经足够让很多人转变观念，也就是让他们意识到买房已经不再是明智之举。但观念转变的速度却比我想象得还要慢一些。我身边有好几位朋友表达了对买房的强烈憧憬，听说这样他们就能拥有属于自己的房间，从而可以按照自己的意愿去随意改造。我曾经在社交媒体上遇到一个女带货主播，她说自己月入三万，并且打算攒够钱回老家城市买房。我并不是一个多管闲事的人，但看到这话我还是坐不住了，尝试向她解释为何应该租房而不是买房，但她对此无动于衷。

我理解一些中国人想要一套自己的房子的执念。但是它的代价是什么？

首先要理解的一个概念是房价租金比（Price-to-Rent Ratio），这指的是房屋总购买价格除以其年租金价值的比值，它告诉你需要多少年的租金才能抵消购买房屋的成本。目前，一线城市的房价租金比大约位于50到55之间，这意味着假如你把你购得的房屋立即租出去，你需要50到55年之间才能收回成本。中国人常说的租售比跟房价租金比基本上是一样的，只是计算方式不同。假如一套房子的房价租金比是50年，那么年化租售比就是2%，换算方式是用1除以房价租金比等于年化租售比。

我们来看一个简单的选择题。假定你看上了一套价值400万的杭州的房屋，你可以选择买下它或者租下它。

选项1：买房
-首付：1000000 元人民币（这笔钱本来可以拿去投资，于是至少损失约 3% 或每年 30000 元人民币的稳健理财利息收益）
-按揭贷款：3000000 元人民币
-利息支出（按约 3.5% 利率计算）：105000 元人民币
-每年不可回收总成本：约 135000 元人民币（这笔钱将永久流向银行或市场）

选项2：租同样一个房子
-价值 400 万元人民币房产的平均市场租金（2%的年化租售比或50年的房价租金比）：每月约 6600 元人民币
-每年不可回收总成本：约 80000 元人民币（这笔钱将永久支付给房东）

由此可见，买房和租同样的房子相比，每年要多花5.5万人民币，每个月多花4583.3元。由于极低的租售比或极高的房价租金比，这使得租房相比于买房划算很多，应该选择哪个选项似乎是一目了然的。

对于非经济学专业的且热心购房的人士来说，随之而来的问题或许是，既然我买房是为了自己住而不是租出去，那考虑房价租金比重要吗？这跟我有什么关系？

由于执念这种纯粹的非理性的情感因素，很多年轻人直接屏蔽了租房这个选项，要么是执着于自己买房，要么是执着于让自己的伴侣提供一个房子并作为婚姻的先决条件。拥有一套属于自己的房屋成为了他们的人生的重要使命或里程碑。

为了抵消这种执念的影响，经济学家们发明了一个概念叫推定租金（Imputed Rent）。在这种观念中，假如你买房自住，那么你既是房东也是租客。而推定租金指的便是作为租客的自己支付给作为房东的自己的租金。假如你的房子的房价租金比是50年或年华租售比是2%，这意味着你花了400万的巨款买了一个年化收益率为2%的理财产品，而通常来说这是非常低效的资产配置方式。而且，你往往不是全款买房而是按揭，而此时你的年化收益率将是可怜的负数。

无论你愿不愿意承认，房屋都不仅是消费品，而且更是资本资产。只需要想一想那些在房价最高点买了房然后房价腰斩的人正在经历的生活即可。有些人在2021年花了400万在杭州郊区某个楼盘买了房，几年后房价跌到了200万，那么这相当于这个人的资产凭空减少了200万。这一资产折损是完全真实的，即便那套房子还是那个房子。这会大大减少他们的消费欲。而且绝大多数人都不是全款买房，而是按揭或分期付款。假如在购买那套房子需要首付30%，那么他们先支付了120万，并留下280万的抵押贷款余额需要花30年来还。而到了2026年，这套房子价值是200万，剩下的未还的抵押贷款余额可能还剩下260万。现在，这套房子的净资产是惊人的-60万，而不是200万。你在很轻的年纪就通过一栋房屋获得了一个债务深渊。而那些在相亲软件上声称自己有房的年轻人，大多都处于这种困境之中。

每个人都可以计算一下，拥有一套属于自己的房屋的执念的代价是多大。经济学把这种执念归结为一种主观效用。那么，你为了满足这种主观效用付出了多少代价？还是以杭州价值400万的房屋为例，在首付100万，利率3.5%的情况下，你实际需要支付的价格是5849682.63元。由于计算执念的价格要考虑机会成本，而由于不同的投资方式带来了不同的机会成本，所以执念的价格也无法统一计算。但即便是根据仅有3.5%年化回报的纯债基金来计算——省略复杂的计算过程——执念的价格也是惊人的大约322万元，一个极度荒谬的价格。而且这还仅仅是杭州房价保持不变的理想情况。假如杭州房价继续保持下跌趋势，那么你的执念的价格也会越来越高。

由于执念的价格如此之高，所以它一定是一种心理奢侈品，而不是必需品，而且几乎肯定是对你的人生影响深远的非理性的行为。在未来很多年，中国购房的意义将等同于购买奢侈品，大城市如此，小城市的问题只会更严重。那么，你愿意为你的执念付费吗？弗吉尼亚·沃尔夫说，要拥有一间属于自己的房间。这个观念在字面意义上已经过时了。当你背上巨额债务拥有一套自己的房屋后，你不会再拥有精神独立和自由。